Publié le 14 novembre 2023
Le nouveau cycle du marché immobilier
Le nombre de transactions immobilières dans le secteur de l’ancien a atteint 1 083 000 à fin février 2023. Ce chiffre est en constante diminution depuis août 2021, retrouvant ainsi son niveau d’avant la crise sanitaire. Selon les chiffres de Meilleurs agents, le nombre de transactions a chuté de 20 % en un an. Les prévisions indiquent qu’il pourrait y avoir moins de 900 000 transactions d’ici la fin de l’année, contre 1 200 000 enregistrés en 2021.
Cette baisse s’explique en partie par la hausse des taux d’intérêt, qui atteignent en moyenne 4 %, mais également par le durcissement des conditions d’octroi des prêts. Ces nouvelles conditions entraînent la diminution du nombre d’acheteurs potentiels sur le marché et notamment le nombre de primo-accédants. En parallèle, le nombre de biens à vendre augmente, obligeant les vendeurs à réduire leurs prix s’ils veulent réussir leur vente.
La baisse du prix de l’immobilier
Les prix des appartements ont enregistré une baisse globale de 0,3 %, entre janvier et mars 2023, tandis que ceux des maisons individuelles ont diminué de 0,1 %. Cette tendance a conduit les acheteurs et les vendeurs à anticiper une diminution des prix, alors que traditionnellement, le printemps est associé à une augmentation du prix au mètre carré.
Cette anticipation pousse les vendeurs à accélérer leurs transactions, craignant une chute encore plus prononcée des prix dans les mois à venir. Dans le marché de l’ancien, on constate cette tendance dans la moitié des villes françaises, avec une baisse des prix de près de 8 % à Bordeaux et Lyon en un an et 5 % à Nantes. Quant à Paris, nous assistons à une situation historique : le prix au mètre carré est passé en dessous des 10 000 €, soit une chute de 7 % depuis juillet 2020.
Le statut de bailleur privé
Dans ce contexte économique sous tension, l’exécutif a émis l’idée d’introduire un nouveau dispositif qui permettrait de soutenir les « petits investisseurs ». Olivier Klein, ancien ministre du Logement et de la Transition écologique, avait envisagé le statut de bailleur privé lors de la révision de la fiscalité immobilière. Celui-ci avait été envisagé pour compenser la fin de la loi Pinel prévue en décembre 2024. Pour l’heure, aucun détail n’a été fourni sur la manière dont ce dispositif sera mis en place.
L’urgence se fait pourtant bien ressentir et notamment avec un marché du logement qui perd progressivement de son attrait, au profit de la location touristique. Face à un système déjà en difficulté, tous les espoirs semblent reposer sur ce statut de bailleur privé.
Focus sur la rénovation énergétique
Tandis que les pouvoirs publics travaillent depuis plusieurs mois à réviser les aides à la rénovation énergétique, de plus en plus de ménages français se sentent concernés par cette question. À ce jour, différents dispositifs sont actionnables par les ménages.
MaPrimeRénov
En juin dernier, le Gouvernement a lancé une consultation auprès des acteurs de l’industrie, annonçant une réforme majeure des aides publiques pour la rénovation énergétique. À compter du 1er janvier 2024, le programme MaPrimeRénov’ recevra un financement supplémentaire de 300 millions € dans le but de soutenir les ménages dans leurs travaux tout en accélérant les rénovations énergétiques.
L’objectif du Gouvernement est également de simplifier le dispositif, en le rendant plus transparent et moins complexe dans le but de faciliter la prise de décision des bénéficiaires. Autre volonté de Bercy : amener à 200 000 le nombre de rénovations d’ici 2024.
Le PTZ
Le prêt à taux zéro, initialement prévu pour prendre fin en décembre 2023, a finalement été prolongé jusqu’en 2027. Cette prolongation implique toutefois des changements à partir de 2024, à savoir :
- En zone tendue : seuls les logements neufs en constructions collectives seront éligibles au PTZ, excluant donc les maisons individuelles.
- En zone détendue : seuls les biens anciens, sous réserve de travaux, pourront bénéficier du prêt à taux zéro.
- Pour les biens anciens, seuls les travaux de rénovation énergétique seront éligibles au PTZ, les travaux d’aménagement seront donc exclus.
Faut-il investir dans l’immobilier en 2023 ?
Malgré la mutation du marché, retarder son projet d’acquisition ne paraît pas forcément être la solution la plus optimale et notamment si l’acquisition d’une résidence principale est un projet à long terme. Pour les autres types d’investissements immobiliers, la diversification de son portefeuille reste la clé pour se garantir un bon retour sur investissement. Dans ce cadre, l’immobilier a donc parfaitement sa place dans une stratégie patrimoniale. Attention, toutefois, à éviter certaines erreurs, comme ne pas avoir recours à l’effet de levier et ce, malgré l’augmentation des taux d’intérêt.
En effet, certaines stratégies existent pour pallier cette hausse. L’utilisation d’une assurance de prêt externe se révèle, par exemple, être efficace pour réduire le TAEG et maintenir le coût du prêt en dessous du seuil d’usure. D’autres alternatives au prêt bancaire classique peuvent également être explorées, comme, les prêts entre particuliers, le financement participatif et l’achat en viager. Pour les propriétaires bailleurs, l’optimisation de la gestion locative est un critère déterminant dans ce contexte économique pour maximiser les rendements locatifs.
En définitive, la crise actuelle permet de tirer certaines leçons et notamment une : l’investissement locatif exige la mise en place d’une bonne stratégie d’investissement. Alors, est-ce qu’il est toujours aussi attractif d’investir dans l’immobilier en 2023 ? La réponse est oui, mais à condition d’utiliser l’expertise d’un professionnel en gestion de patrimoine.