Statut LMNP

Dès lors qu'un particulier se lance dans l'investissement locatif d'un bien, l’une des premières questions qu'il se pose ressemble à : est-il préférable de louer en meublé (habitation suffisamment équipée de meubles pour permettre d’y mener une vie quotidienne confortable) ou en logement vide ? Bien souvent, le statut LMNP est choisi par les propriétaires-bailleurs puisqu'il permet de générer des revenus complémentaires faiblement imposés, tout en ayant l'opportunité de se créer ou de développer son patrimoine immobilier.

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non-Professionnel est un propriétaire-bailleur louant un logement meublé parallèlement à son activité professionnelle. Une location meublée doit être équipée de plusieurs aménagements pour être considérée comme telle. Le locataire doit pouvoir y vivre correctement sans avoir à y apporter autre chose que ses effets personnels.

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La Loi Alur, entrée en vigueur en 2014, a redessiné les conditions de la location des logements meublés. Elle dresse une liste exhaustive de l’équipement obligatoire dans ce type d’habitation :

  • Une literie, incluant le lit, le matelas, un drap et une couette ou couverture
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des plaques de cuisson fonctionnelles
  • Un ensemble de vaisselle pouvant être suffisant pour tous les types de repas classiques
  • Un ensemble d’ustensiles de cuisine également suffisants pour tous les repas
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur ou au moins un réfrigérateur avec compartiment d’une température de – 6 °C
  • Au moins une table et plusieurs chaises
  • Un moyen de dissimuler la lumière émanant des fenêtres dans les chambres à coucher
  • Plusieurs étagères ou rangements
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté pour prendre soin du logement

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce statut ?

Le statut de LMNP est régi par plusieurs règles. La principale étant de dégager des revenus annuels émanant des locations inférieurs à 23 000 €, ou à 50 % du montant des autres revenus du contribuable. Ces recettes sont à déclarer aux impôts en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Attention, dès lors que le LMNP dépasse ce plafond, il est d’office considéré comme un professionnel et doit alors respecter la réglementation imposée aux Loueurs de Meublés Professionnels (LMP). De plus, la durée de bail minimum est fixée à un an renouvelable et à neuf mois pour les étudiants.

La fiscalité du LMNP

Le cadre fiscal à respecter par les loueurs de meublés non-professionnels est plus souple. Plus encore, il donne accès à plusieurs avantages. Le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime forfaitaire et le régime réel.

  • Le régime micro-BIC : l’imposition micro-BIC est un forfait permettant un abattement de 50 % du montant des recettes des locations. Le contribuable est alors imposé sur seulement la moitié des bénéfices. Le régime micro-BIC est avantageux si les charges liées au(x) logement(s) sont peu élevées. Il s’applique d’office si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Si le propriétaire-bailleur le souhaite, il peut faire la demande d’être soumis au régime réel, auprès de son centre des impôts. Les demandes s’effectuent chaque année, avant le 1er février.
  • Régime réel : le régime réel est obligatoire pour les LMNP générant plus de 70 000 € de recettes locatives par an. Sont déduits des bénéfices, l’ensemble des charges liées à la location (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, …) ainsi que les amortissements estimés (dépréciation du bien). Le montant à déclarer est alors diminué, comme les impôts qui en découleront.
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Loi Censi-Bouvard – Les contribuables louant des meublés à titre non-professionnel peuvent cumuler leurs avantages fiscaux avec ceux proposés par la loi Censi-Bouvard, en achetant un bien au sein d’une résidence de services (dans une résidence étudiante, un EHPAD ou une résidence dédiée aux seniors, par exemple).

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Le principal avantage du loueur de logements meublés non-professionnel est la facilité d’accès au statut. Il est tout à fait possible d’avoir le statut LMNP en parallèle de son activité salariale. Il n’y a aucune démarche administrative à engager autre que la notification du début d’activité via le formulaire p0i. Le propriétaire-bailleur peut reprendre son bien pour son usage personnel ou pour le revendre aussitôt qu’il le désire, n’étant contraint à aucun engagement de location sur la durée. D’autant plus que, confiée à un professionnel de gestion, la location n’apportera que du positif à son acquéreur, autant sur le plan financier que patrimonial.

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