Avant l’achat, la rentabilité brute
Pour qu’un achat soit rentable, il faut qu’il génère du rendement. Plusieurs calculs sont indispensables pour favoriser l’anticipation de l’investisseur. À quel terme mon achat sera-t-il rentable ? Quelles retombées puis-je espérer ? Les réponses à ces questions constituent une base argumentaire à avancer en cas de demande de prêt. D’autant plus lorsque l’on souhaite minimiser son apport personnel au maximum. Avant toute chose, le bien doit être suffisamment attractif pour générer une possibilité de vacance locative moindre. Cependant, ce risque est toujours à prendre en compte dans les calculs. En effet, mieux vaut anticiper un rendement locatif moins important que le montant réel encaissé, que l’inverse. Dans un premier temps, le calcul de la rentabilité brute sera l’idée la plus fiable que vous puissiez vous faire pour savoir s’il est intéressant de s’investir dans un projet immobilier ou non.
Rentabilité brute [(loyers annuels perçus – charges du propriétaire) / (prix d’achat + frais de notaire et autres frais liés à l’investissement] x 100
Suite à cette première estimation, vous pourrez comparer le potentiel rendement locatif de votre bien à la moyenne de la ville dans lequel il se situe. Ce calcul permet au propriétaire de situer les retombées financières.
- Voir également notre page dédié aux villes où réaliser un investissement locatif
Après l’achat, la rentabilité nette
Les clés de votre nouveau bien sont entre vos mains. Vous l’avez déclaré pour la première fois à l’administration fiscale, qui vous a fait bénéficier de l’avantage promis par le dispositif Pinel. Vous êtes donc en mesure d’affiner le calcul de rendement locatif de votre investissement.
Rentabilité nette [(loyers annuels – charges du propriétaire – impôts dus) / (prix d’achat + frais annexes)] x 100
La rentabilité dépend de la différence entre ce que l’on dépense et ce que l’on gagne. Il est donc bien plus intéressant de se fier au calcul de rentabilité nette, qui prend en compte tous les frais annexes engagés et à venir.
Les critères auxquels prêter attention
Avant tout investissement, et afin d’optimiser ses chances de rendement locatif, l’acheteur doit prêter une attention particulière à certains critères. Ainsi, la qualité de l’emplacement du bien est une condition primordiale. Proche des transports en commun et des commerces de proximité, le logement sera plus attractif aux yeux des locataires. De plus, un bon état général du bien ainsi qu’une décoration moderne limitera la vacance locative.
Le calcul du rendement guidera le propriétaire-bailleur tout au long de son investissement locatif. En amont de l’achat, il l’aidera à faire les bons choix concernant le logement à acheter et constituera une base argumentaire solide pour appuyer son profil d’emprunteur à la banque. Après la mise en location, le calcul de la rentabilité nette permettra d’estimer le bénéfice que pourra, à terme, engendrer le propriétaire. Effectuer un suivi de son rendement locatif peut également s’avérer intéressant afin de décider de la revente ou non de son logement locatif.