Les conditions communes à respecter
Le propriétaire doit installer plusieurs équipements pour que son logement bénéficie de l’appellation « meublé ». Ainsi, la loi précise qu’une location meublée doit permettre à un individu d’y vivre confortablement sans y apporter d’aménagement autre que ses effets personnels. Doivent y être installés, une gazinière ou des plaques chauffantes, de la literie, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des meubles d’appoint etc.
En cas de non-respect de l’équipement imposé, le bailleur prend le risque de voir le statut de son logement évoluer en tant que bien vide. Son imposition ainsi que ses avantages seront revus par l’administration fiscale.
Les avantages communs aux deux statuts
Le statut de loueur de logements meublés (LMP et LMNP) ouvre droit à plusieurs avantages pour les propriétaires. Si le bien est neuf (construit depuis moins de cinq ans) et qu’il le confie à un exploitant pendant neuf ans pour en faire une résidence de service, l’investisseur peut récupérer la TVA payée lors de l’achat de son bien. Le propriétaire doit conserver son bien durant minimum vingt ans, sous peine de devoir rendre les remboursements perçus.
Les intérêts d’emprunt dus à l’achat du logement peuvent être déduits des revenus du propriétaire. De plus, au fil du temps, le bailleur peut être indemnisé pour la perte de valeur immobilière du bien. En effet, il peut déclarer aux impôts un montant équivalent à l’amortissement du bien. Attention à ne pas surestimer ce montant au risque de devoir reverser une belle somme au fisc. Pour cela, il peut être intéressant de se faire accompagner par un professionnel comptable.
Le comparatif, statut professionnel ou non-professionnel
Statut et obligations
| Loueur de Meublés Non-Professionnel (LMNP) | Loueur de Meublés Professionnel (LMP) |
|---|---|
| – Recettes locatives inférieures à 23 000 € TTC par an – Rémunération liée aux locations inférieure à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal | – Recettes locatives supérieures à 23 000 € TTC par an – Rémunération représentant au moins 50 % des revenus totaux du foyer fiscal |
| Déclaration des revenus liés aux locations en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Déclaration des revenus liés aux locations en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Tenue de compte classique | Tenue de comptabilité semblable à celle d’une société (obligations déclaratives et comptables) |
| Aucune démarche particulière à effectuer | – Notification de l’activité professionnelle au centre des formalités des entreprises (CFE) afin d’obtenir un numéro de SIRET – Règlement des diverses cotisations sociales liées à cette activité |
La fiscalité
| Loueur de Meublés Non-Professionnel (LMNP) | Loueur de Meublés Professionnel (LMP) |
|---|---|
| Jusqu’à 70 000 € de revenus locatifs par an, imposition sous le régime micro-BIC (forfait d’abattement de 50 % du montant des loyers) | Jusqu’à 70 000 € de revenus locatifs par an, imposition sous le régime micro-BIC (forfait d’abattement de 50 % du montant des loyers) |
| Régime réel en option (ou obligatoire lorsque la rémunération locative dépasse les 70 000 € par an : déduction de l’ensemble des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, frais à la charge du propriétaire, assurances…) ainsi que l’amortissement estimé | Régime réel en option (ou obligatoire lorsque la rémunération locative dépasse les 70 000 € par an : déduction de l’ensemble des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, frais à la charge du propriétaire, assurances…) ainsi que l’amortissement estimé |
| Exonération totale des plus-values à partir de 30 ans de propriété d’un bien (et partielle à partir de 22 ans) | – Tant que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 90 000 €, et que l’activité est exercée depuis plus de cinq ans, le LMP est exonéré des plus-values (exonération partielle pour les recettes variant entre 90 000 € et 126 000 € par an) – Exonération du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) |
| Possibilité d’avoir accès aux avantages de la loi Censi-Bouvard | Redevable de la taxe foncière, de la contribution économique territoriale et des charges sociales RSI des commerçants (frais déductibles du montant du bénéfice imposable) |
Ainsi, selon ses objectifs et les bénéfices qu’il perçoit grâce à ses locations meublées, le propriétaire-bailleur est libre de choisir le statut de professionnel ou non. Chaque statut présente ses intérêts et ses avantages, plus ou moins adaptés à chaque foyer fiscal.